Schimmel in der Mietwohnung – wer zahlt? Mieter oder Vermieter

Die Kernfrage: Wer die Beseitigung zahlt und ob eine Mietminderung Bestand hat, hängt davon ab, woher die Feuchte kommt. Liegt die Ursache im Gebäude (Baumangel), ist der Vermieter zuständig. Liegt sie im Wohnverhalten (dauerhaft zu wenig Heizen und Lüften), kann der Mieter haften. Diese Seite erklärt, wie die Beweislast verteilt ist und warum die technische Ursachenklärung den Streit meist entscheidet. Sie ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

Baumangel oder Nutzerverhalten – die zwei Lager

In der Praxis ist die Zuordnung selten eindeutig, weil beide Faktoren zusammenwirken können. Genau deshalb kommt es auf eine fachkundige, messtechnische Klärung an – nicht auf Vermutungen.

Wie die Beweislast verteilt ist (Sphärentheorie)

Die Rechtsprechung teilt die Beweislast nach Verantwortungsbereichen („Sphären“) auf. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt vereinfacht: Zunächst muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Schadensursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt – also kein Baumangel vorliegt. Gelingt ihm das, muss anschließend der Mieter nachweisen, dass er die Feuchtigkeit nicht durch fehlerhaftes Heizen und Lüften verursacht hat. Beide Schritte sind ohne bauphysikalische Untersuchung kaum zu führen.

Was das praktisch bedeutet

Weil beide Seiten etwas beweisen müssen, gewinnt im Streit meist die Partei, die die bessere Tatsachengrundlage hat. Eine bloße Behauptung – „Sie lüften falsch“ gegen „das ist eine Wärmebrücke“ – bringt niemanden weiter. Eine neutrale Untersuchung vor Ort misst Oberflächentemperaturen und Feuchte, prüft auf Wärmebrücken und Leckagen und ordnet den Befund den anerkannten bauphysikalischen Kriterien zu. Damit wird aus Behauptung ein nachvollziehbarer, dokumentierter Befund.